2026.5.11房地产行业观察

一、资产负债表：整体延续缩表趋势，资产质量是竞争的胜负手

• 三道红线指标主要央国企三道红线指标处于安全区间，个别房企存在流动性压力。滨江集团、建发国际集团、绿城中国现金短债比位居前列；中国海外发展、龙湖集团、华润置地剔预资产负债率最低；滨江集团、中国海外发展、建发国际集团净负债率最低，财务稳健性突出。
• 有息负债总有息负债规模整体稳定，同比变动在 ±15% 区间内，房企融资结构持续优化，短期有息负债占比均低于 50%，短期偿债压力可控。龙湖集团、建发国际集团、中国海外发展短期有息负债占比最低。
• 存货行业总存货普遍下降，仅中国金茂、中国海外发展存货同比提升；竣工存货占比普遍上升，建发国际集团、绿城中国、中国金茂竣工存货占比最低，滞重库存包袱较轻。
• 合同负债除中国金茂外，其余房企合同负债均回落，待结转资源减少。中国金茂、滨江集团、建发国际集团合同负债 / 营收比例最高，未来营收确定性更强。

二、利润表：减值 & 结转致业绩承压，轻装上阵后静待修复

• 营收前端销售尚未企稳，营收仍有下行压力，13 家重点房企中 8 家营收同比下滑，华发股份、滨江集团、华润置地实现营收正增长。
• 归母净利润行业利润再度探底，仅中国金茂归母净利润同比增长 18%，为唯一正增长房企；华润置地归母净利润超 200 亿稳居行业第一，中国海外发展归母净利润超 100 亿，头部央企盈利韧性凸显。
• 毛利率 & 净利率多数房企利润率下滑，中国金茂、建发国际集团、滨江集团毛利率逆势上升，越秀地产净利率小幅反弹，率先迎来利润率拐点；华润置地毛利率、净利率均领跑行业。
• 销管费用率行业降本增效持续推进，多数房企销管费用率下降，滨江集团销售费用率、管理费用率均处于行业低位，运营效率突出。
• 存货减值损失房企持续计提存货减值，减值压力逐步释放，2021-2025 年累计存货减值损失 / 当期存货净值较高的房企为滨江集团、华润置地、建发国际集团，后续业绩包袱较轻。

三、经营层面：销售额承压，投资强度提升，土储下降

• 销售额行业销售额普遍下滑，头部央国企销售规模领先，保利发展、中国海外发展、华润置地销售额位居前三；中国金茂销售额同比增长 16%，为唯一实现销售正增长的房企。
• 销售均价具备持续拿地能力的房企可提升或维持销售均价，中国金茂销售均价同比上涨 40%，越秀、绿城、建发等房企销售均价涨幅超 10%；滨江集团、越秀地产、绿城中国销售均价最高。
• 投资头部央国企拿地金额与投资强度提升，中国海外发展、招商蛇口、华润置地拿地金额最高；越秀地产、建发国际集团、中国金茂投资强度超 0.5x；保利发展、华发股份、中国海外发展拿地权益比例最高，约 80%。
• 土地储备行业持续去库，房企土储建面普遍下降，龙湖集团、华发股份、中国金茂降幅较大；绿城中国、越秀地产、中国金茂、建发国际集团土储去化周期在 1.8-3.1 年，土储规模较为宽裕。
• 融资成本房企融资成本普遍下降，头部央企资金优势显著，华润置地、保利发展、招商蛇口融资成本最低，滨江集团融资成本降至 3.0%，融资能力优于部分央国企。

四、行业拐点与市场趋势

参考美日地产市场经验，地产股价底通常先于核心城市房价底、整体房价底出现。当前国内核心城市挂牌量稳中有降，房价逐步企稳，利率仍有下行空间，行业基本面有望迎来拐点，股价底部或已显现。

五、风险提示

政策出台进度及力度未达预期；宽松政策对市场提振效果有限；房企出现债务违约事件。