房地产行业观察

一、核心观点

（一）供求关系与周期变化

• 供求关系生变，本轮周期量价下行时间延长。2023 年 7 月中央政治局会议提出房地产供求关系重大变化，正式进入去库存周期。2024 年 4 月和 7 月政治局会议强调去库存和优化住房供应结构。自 2021 年起，住宅供应成交均下滑，2024 年商品住宅施工面积同比下降 13%，新开工面积同比下降 14% 。

• 政策持续出台，但本轮周期量价下行时间仍长。对比三轮地产周期，此轮政策宽松力度大，包括 3000 亿保障性住房再贷款资金、1000 万套城中村改造等，但从量价、政策及周期时长来看，下行压力仍存。本轮新房销售额同比降幅自 2023 年 4 月起持续，二手房挂牌量自 2023 年起攀升。

（二）“好房子” 与政策影响

• “好房子” 写入政府工作相关报告，政策引导改善型需求释放。2024 年 12 月全国住房和城乡建设工作会议提出改善商品住房供给，2025 年政府工作报告强调建造安全、舒适、绿色、智能的 “好房子” 。各地也出台住宅项目品质提升相关标准，推动房地产市场向品质化转型。

（三）需求拓展

• 从有到优，拓宽房地产增量需求。随着居民生活水平提高，对住房品质、空间布局等有更高要求。不同年代住房在面积、配套等方面存在差异，催生改善需求。预计改善需求将逐步释放，为市场带来增量。

二、供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长

（一）中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑

• 供应端：2021 - 2024 年，商品住宅施工面积、新开工面积持续下降。2024 年商品住宅施工面积同比下降 13%，新开工面积同比下降 14% 。

• 成交端：成交面积和金额也呈下降趋势。从城市维度看，2025 年 3 月重点 30 城商品住宅成交面积同比变化幅度不一，部分城市下滑明显。

（二）地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长

• 政策力度与内容：此轮地产政策宽松力度大，涵盖金融支持、保障性住房建设、城中村改造等多方面。如 2024 年 1 - 7 月，人民银行设立 3000 亿保障性住房再贷款等。

• 量价变化对比：本轮新房销售额同比降幅自 2023 年 4 月起持续，二手房挂牌量自 2023 年起攀升。与前两轮地产周期相比，本轮下行时间更长、幅度更大。例如，本轮新房销售额同比降幅在 2024 年 4 - 6 月达 5.62% - 4.35% ，二手房挂牌量同比增速在 2025 年 2 月仍较高。

三、“好房子” 形成品质代差，政策引导改善型需求释放

（一）“好房子” 写入政府相关报告

• 2024 年 12 月全国住房和城乡建设工作会议提出改善商品住房供给，2025 年政府工作报告强调建造安全、舒适、绿色、智能的 “好房子” 。这体现了政策对住房品质提升的重视，将引导房地产市场产品结构调整。

（二）各地出台住宅品质相关标准

各地纷纷出台住宅项目品质提升相关标准，如北京等地对住宅的绿色、低碳、智能、安全等方面提出明确要求。这些标准推动房地产市场向高品质方向发展，满足居民对改善型住房的需求，促进改善型需求释放。

四、从有到优，拓宽房地产增量需求

（一）居民住房需求升级

随着居民收入水平提高和生活观念转变，对住房的需求从 “有房住” 向 “住好房” 升级。不同年代住房在面积、户型设计、配套设施等方面存在差距，无法满足当下居民对居住品质的追求，从而产生改善需求。

（二）不同年代住房情况对比

• 面积与户型：早期住房面积相对较小，户型设计不够合理。如 1990 - 1999 年建成住房人均建筑面积较低，与 2010 年后建成住房相比差距明显。

• 配套设施：老旧住房在电梯配备、小区绿化、物业服务等配套设施方面存在不足，而新建住房在这些方面更完善，吸引居民为改善居住条件进行购房。

（三）改善需求释放趋势

随着政策对 “好房子” 的引导和市场上高品质住房供给增加，预计改善型需求将逐步释放。改善需求的释放将为房地产市场带来增量，推动市场结构优化和行业发展。

五、相关细分及风险提示

（一）相关优质房企

• 布局城市更新的房企：城市更新项目有助于挖掘城市存量土地价值，提升区域居住品质，带来新的市场机遇。此类房企能在城市更新中获取项目资源，实现业务拓展。

• 具备产品品质优势的房企：在 “好房子” 政策导向下，注重产品品质的房企能更好满足消费者需求，提升市场竞争力，获得更多市场份额。

• 财务状况良好的房企：房地产行业资金密集，财务状况良好的房企在融资、项目开发和应对市场波动方面更具优势，保障企业持续稳定发展。

（二）风险提示

• 宏观经济下行风险：宏观经济形势影响居民收入和购房能力，经济下行可能导致居民购房意愿和支付能力下降，影响房地产市场需求。

• 政策落地不及预期风险：尽管政策支持房地产行业，但政策落地效果和进度存在不确定性。若政策未能有效落实，难以达到预期调控效果，影响行业发展。

• 行业竞争加剧风险：房地产行业竞争激烈，企业在土地获取、项目开发、销售等环节面临竞争。竞争加剧可能导致企业市场份额下降、利润率降低。