2025.9.24房价止跌回稳系列

核心结论

报告指出，房价止跌回稳是货币政策、供需关系、经济预期与人口等多因素共同作用的结果，而非单一人口因素所能决定。中短期来看，前三者的影响更为显著。

1. 中国房价现状：调整周期已超 40 个月

• 下行趋势：自 2022 年起，70 城新房和二手房价格指数进入下跌通道，至 2025 年 8 月，下跌周期均已超过 40 个月。

• 最新数据：

• 新房价格同比下降 3.0%（一线 - 0.9%，二线 - 2.4%，三线 - 3.7%）

• 二手房价格同比下降 5.5%（一线 - 3.5%，二线 - 5.2%，三线 - 6.0%）

• 价格水平：当前房价已回落至数年前水平（新房至 2019 年初，二手房至 2016 年中）。一线城市因政策支持和经济韧性，跌幅收窄更明显，有望率先企稳。

2. 人口因素：长周期变量，中期影响有限

• 国际对比：对 8 个发达国家 / 地区的研究显示，中期内房价指数与人口增长率、总人口数量无显著正相关关系。

• 关键逻辑：人口增长需转化为有效购房需求（即有购买力的需求）才能影响房价，这依赖于经济发展和居民收入增长。

• 案例佐证：

• 德国：两德统一后人口短期增长，但经济停滞导致房价长期低迷。

• 美国：德州人口增长快但房价涨幅低，加州相反，差异源于土地供应和需求结构。

• 韩国：劳动人口减少，但首尔房价仍因资本聚集和政策等因素上涨。

3. 海外经验：宽松政策与供需调节是关键

各国房价在经历下跌后，均通过多方面措施实现企稳，主要包括：

• 货币政策：降息、量化宽松（QE）等。

• 财政政策：购房补贴、税收优惠、直接注资等。

• 供需调节：主动减少土地和新房供应，消化库存。

• 金融支持：降低抵押贷款利率和购房门槛。

重点国家 / 地区经验

• 美国：次贷危机后，通过大规模 QE 和财政救济，将私人部门杠杆转移至政府，迅速稳定市场。

• 日本：泡沫破裂后房价下跌十余年，直至 2012 年 “安倍经济学” 的货币与财政协同政策才推动回暖。

• 韩国：长期低利率和信贷宽松推高房价，但也导致居民杠杆率高企（接近 100%），成为风险点。

• 中国香港：通过 “撤辣”（降低印花税）和低息环境刺激需求，同时控制土地供应，影响房价走势。

• 新加坡：以政府组屋为主导，通过严格的税收和贷款政策抑制投机，同时利用组屋转售市场的财富效应释放改善型需求。

• 英国：金融危机后依赖长期低利率、QE 和购房激励政策复苏。

• 德国：凭借发达的租赁市场和审慎的信贷政策，房价长期稳定，波动较小。

4. 投资启示

• 关注焦点：

• 强信用房企：布局于基本面良好城市、产品力强的企业。

• 双轮驱动型：住宅与商业地产均衡发展的企业。

• 优质物管：服务品质突出，受益于 “好房子，好服务” 趋势的企业。

• 后服务赛道：二手房交易、房产中介等渗透率提升的领域。

5. 风险提示

• 宏观经济下行，影响居民收入与购房信心

• 房地产项目资金到位不及预期，影响建设与交付

• 行业竞争加剧，导致企业利润空间被压缩