一、2026 年房价有望走向二阶导转正

2021 年以来我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态，70 大中城市二手住宅价格指数在 2022-2025 年持续累计下跌，2024-2025 年跌幅最大，2025 年下半年一线城市跌幅高于全国水平。2026 年一季度房地产市场改善迹象好于往年，二手房成交量自发修复、挂牌量上行速度趋缓、房价呈现结构性改善，一季度二手房议价率有所收窄，一线城市房价韧性更突出。

本次市场复苏并非单纯季节性因素，而是多元共振驱动的自发性结果：政策预期淡化推动市场预期走向稳定；房价深度调整后购房门槛进入刚需 “甜蜜区”，低总价房源成交占比提升；低总价房屋 “租金月供差” 进入 “平衡区”，驱动刚需 “租转购” 与稳健投资性需求入场；高能级城市房价跌回 2016 年或以前水平，触及成交 “密集区”，挂牌价跌速与挂牌量增速放缓。预计 2026 年全国房价二阶导有望转正，房地产市场正逐步走向企稳。

二、房价二阶导转正预期下的市场特点

（一）市场现点状企稳迹象

从城市角度来看，上海及廊坊、丹东、北海等低能级城市房价出现回稳，调整时间长、幅度深的低单价城市与高能级城市核心区域率先企稳。从城市内部角度来看，北京、上海、深圳、成都等高能级城市的非核心片区出现止跌迹象，此类区域 2025 年跌幅较大，2026 年跌幅收窄对市场预期改善具备积极意义。

（二）对地产投资链条意义较弱

房价二阶导转正阶段，房企扩表投资意愿偏弱，叠加 “控增量” 政策导向，房地产市场投资重启尚需时日。2026 年一季度全国及一线城市涉宅用地成交面积、金额同比均大幅下降，1-2 月房地产开发投资、房屋新开工面积同比降幅扩大。此阶段存量交易量复苏更快，利好地产链中后端领域。

（三）离一阶导转正的关键观察点

• 置换链条激活情况：当前仅刚需入市，需观察高价格段房屋成交占比修复情况，实现刚需向改善需求的顺畅传导。
• 重点城市租金企稳情况：租金是房价企稳的重要支撑，需关注核心城市租金结构性企稳态势。
• 利率环境优化情况：当前房贷利率与全国租售比仍存在差距，需关注降准降息、房贷贴息等政策落地，强化市场企稳步伐。

三、房价二阶导转正对地产股的影响

（一）推动地产股估值筑底

房价一阶导持续下跌期间，房地产板块 PB 估值与公募基金持仓比例降至历史低位。房价二阶导转正后，房企经营与盈利压力中长期有望边际缓解，板块风险溢价下行，带动估值筑底。国际经验显示，美国、日本房价进入二阶导转正区间时，当地地产指数与龙头房企同步进入估值筑底修复周期。

（二）地产股所处阶段特征

2025 年下半年一线城市房价跌幅扩大，市场对楼市企稳与 “小阳春” 持续性存在分歧。本次 2026 年一季度复苏为自发性结果，且房价二阶导转正与地产股配置机遇存在传导性。2026 年起我国房价进入二阶导转正并向一阶导转正迈进，地产股进入布局阶段，可关注低估值且减值计提充分、现金流健康、布局于企稳区域的房企，以及存量交易与地产链后端产业链相关主体。

四、风险提示

房地产政策存在波动可能；房地产市场复苏进度存在不及预期的可能；部分房企仍面临经营层面的风险。