2025.6.20房地产行业观察

一、行业观点与投资分析

1. 基本面边际改善：2025 年以来房地产基本面呈现边际改善迹象。销售端新房市场企稳，改善型产品带动高能级城市房价企稳；二手房延续 “以价换量”，重点 15 城成交创五年新高。投融端开工竣工筑底，政策扶持叠加销售改善带动到位资金逐步企稳。土地市场 “提质缩量”，核心城市热度回升，2025 年前 5 月宅地成交均价同比上涨 30.7%。

2. 重点工作方向：城市更新、收储和 “好房子” 建设为现阶段重点。城改指导文件出台，多省市重点部署；土地收储超 3500 亿规模盘活存量。“好房子” 首次入政府工作报告，5 月新规实施推动品质提升。现房推进为较长周期进程，当前以高库存城市试点为主。

3. 全年展望：预计 2025 年新开工面积 6.15 亿方（同比 - 16.8%），销售面积 8.57 亿方（同比 - 12.0%），销售金额 8.47 万亿元（同比 - 12.5%），竣工面积 5.98 亿方（同比 - 18.9%），开发投资 8.88 万亿元（同比 - 11.4%）。

4. 投资分析：相关公司建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等改善型房企，关注核心竞争力房产中介平台及头部物业管理公司。

二、基本面复盘：供需两侧持续修复

（一）销售：新房企稳，二手房以价换量

1. 新房销售：2025 年 1-4 月全国商品房销售面积 28262 万平方米（同比 - 2.8%），金额 27035 亿元（同比 - 3.2%）。单月看，2024 年 10 月以来累计同比降幅收窄，2025 年 4 月因供给不足降幅略扩。城市分化明显，深圳（+115.5%）、合肥（+44.8%）、南昌（+35.2%）成交同比高增。

2. 房企表现：2025 年 1-5 月百强房企全口径销售 14113 亿元（同比 - 8.4%），TOP10 房企中 4 家正增长，建发房产（+2.6%）、越秀地产（+26.7%）、滨江集团（+0.1%）、华发股份（+20.6%）。

3. 房价走势：70 城新房房价环比自 2024 年 12 月稳定在 - 0.1%，一线、二线受改善产品影响环比增长或持平；同比降幅持续收窄，高能级城市更具韧性。

4. 二手房市场：2025 年 1-4 月 15 城二手房成交面积 5061 万平方米（同比 + 19.5%），金额 14637 亿元（同比 + 20.0%）。3-4 月单月成交创近 5 年新高，同比分别 + 25.5%、+10.2%，价格环比降幅收窄至 0.5% 以内，一线城市震荡企稳。

5. 库存去化：截至 2025 年 4 月，全国商品房广义库存 17.5 亿平方米（同比 - 15.0%），去化周期 22.6 个月；狭义库存 4.2 亿平方米（同比 + 6.7%），去化周期 17.7 个月。40 城二手房新增挂牌量自 2023 年 9 月显著增长，存量挂牌价震荡企稳。

（二）投资：土地提质缩量，头部房企拿地积极

1. 开工竣工：2025 年 1-4 月新开工面积 17836 万平方米（同比 - 23.8%），竣工 15648 万平方米（同比 - 16.9%），新开工连续 15 个月负增长，竣工受资金及去化影响持续调整。

2. 土地市场：2025 年 1-5 月 300 城宅地成交面积 7153 万平方米（同比 + 2.3%），均价 7815 元 / 平方米（同比 + 30.7%），溢价率前 4 月超 10%，5 月回落至 7.5%。头部房企拿地积极，1-5 月 TOP100 房企权益拿地 4144 亿元（同比 + 44.0%），绿城中国、中海、滨江等溢价率超 20%，TOP10 房企拿地金额占比 57.4%。

（三）融资：到位资金回暖，偿债压力仍存

1. 资金到位：2025 年 1-4 月房地产到位资金 32596 亿元（同比 - 4.1%），国内贷款同比年内首回正，“白名单” 项目审批通过贷款达 6.7 万亿元。

2. 融资与偿债：1-4 月房企融资 1676 亿元（同比 - 20.9%），5-12 月到期债券 4648 亿元，6-7 月为偿债高峰（单月超 800 亿元），海外债占比 30.2%。

三、新发展模式主线：城改、收储与 “好房子”

（一）城改扩围加力，存量土地收储规模初现

1. 政策与投资：2025 年 5 月《持续推进城市更新行动的意见》发布，强调 “一村一策”，不搞大拆大建。6 月中央财政补助超 200 亿元支持 20 城更新。广东 2025 年计划启动超 3000 个更新项目（投资超 4000 亿元），广州计划完成城中村改造投资 1000 亿元以上；上海启动 25 个城中村项目（2024 年为 10 个）。

2. 土地收储：截至 2025 年 5 月 20 日，全国公示拟用专项债收储闲置土地金额 3580.1 亿元，已发行近 550 亿元（占 15%）。广东拟收储 652.1 亿元居首，郑州 173.5 亿元，一二线城市占比 25.6%，80% 收储项目来自地方国企，价格多为成交价 8 折以上。

（二）“好房子” 标准提升，迈向产品为先时代

1. 政策推动：2025 年 “好房子” 首次写入政府工作报告，5 月《住宅项目规范》实施，要求层高≥3 米、4 层以上强制设电梯、智能化系统强制覆盖等。山东、山西等省份发布专项政策，房企如绿城、华润等推出品质标准。

2. 市场认可：2024 年上海、北京、深圳千万以上新房成交占比分别为 23.84%、16.31%、8.35%，较 2020 年增加 9.91、4.96、2.12 个百分点；杭州 500 万以上占比 32.69%（+12.65pct），上海 3000 万以上豪宅成交 2624 套（2023 年 2.8 倍）。上海内环内新房开盘去化率 100%，核心区位项目去化显著优于外围。

（三）现房试点顺势而为，高库存城市先行

1. 销售占比：2025 年 1-4 月全国商品住宅现房销售面积 7749 万平方米，占比 32.5%，较 2020 年低点提升 22.3 个百分点。

2. 推行节奏：现房销售拉长房企现金流回正周期（预售约 2 年，现售约 3 年），预计高库存城市（如三四线去化周期 26.2 个月）先行，上海、杭州等健康城市缓慢试点，短期内全面推行可能性小。

（四）房价回调三年，逐步走向止跌回稳

1. 指数水平：70 城新房房价指数回落至 2019Q2 水平（较 2021 年 8 月高点降 10.1%），一线回落至 2021Q2（降 4.6%），二线至 2020Q1（降 7.2%），三线至 2019Q1（降 13.3%）。二手房指数回落至 2017Q1（较 2021 年 7 月高点降 17.4%）。

2. 支撑因素：2025 年 4 月一线城市租金回报率平均 1.67%，与十年期国债利率 1.62% 相当，资金配置意愿提升。5 年期 LPR 降至 3.5%，住房贷款加权平均利率 3.13% 处于历史低位，购房成本下降支撑房价企稳。

四、2025 年全年展望数据预测

1. 新开工面积：预计 6.15 亿方（同比 - 16.8%），受土地成交持续下滑（2022-2024 年）及房企以销定产影响，5 家房企 2025 年计划开工量较 2024 年降 43%。

2. 销售数据：预计销售面积 8.57 亿方（同比 - 12.0%），金额 8.47 万亿元（同比 - 12.5%）。新推去化率 44%，滚存去化率 8.5%，成交单价预计 9885 元 / 平方米（同比 - 0.5%）。

3. 竣工面积：预计 5.98 亿方（同比 - 18.9%），销售领先竣工约 3 年，2022-2023 年销售下滑影响显现，6 家房企 2025 年计划竣工量较 2024 年降 37%。

4. 开发投资：预计 8.88 万亿元（同比 - 11.4%），受施工面积下降及每平米投资金额持平影响。

五、投资分析与风险提示

（一）投资分析细节

1. 改善型房企：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等持续在一线及强二线核心区拿地，优质项目去化及溢价能力突出。

2. 中介与物管：拥有核心竞争力的房产中介平台，以及华润万象生活等具备规模优势、运营效率高的头部物业公司。

（二）风险提示

1. 政策效果：调控政策执行效果可能不及预期，供需平衡恢复放缓。

2. 流动性风险：房企资金链压力大，融资收紧或销售回款不及预期可能加剧财务困境。

3. 市场信心：消费者与投资者信心脆弱，观望情绪可能抑制市场活跃度。

六、估值与行情复盘

1. 估值水平：截至 2025 年 6 月 6 日，申万 A 股地产板块市净率 0.72 倍（历史分位 4.24%），港股 0.47 倍（历史分位 12.18%），均处历史底部。

2. 行情驱动：2024 年政策预期主导板块反弹，如 4 月 “消化存量房产”、9 月 “止跌回稳” 政治局会议均带动上涨；2025 年 2-3 月楼市 “小阳春” 提振股价，4-5 月因现房观望及二手房走弱震荡。