2025.6.25房地产行业观察

一、基本面情况

（一）新房市场：整体弱修复，城市分化显著

全国新房销售：降幅收窄但仍处低位

重点城市表现：分化明显，核心城市疲软

供应端：有效供应不足，外围库存高企

（二）二手房市场：韧性较强，成交占比提升

成交规模：持续增长，重点城市领涨

房价走势：跌幅收窄，局部企稳

市场结构：二手房占比升至 56%

（三）土地市场：缩量升温，点状复苏

全国土地成交：量缩价升，集中度提升

热点城市案例：杭州地价刷新，带动房价预期

二、房地产政策脉络梳理

（一）中央政策主线：纾困 + 城中村 + 好房子

纾困政策：收储加速，专项债发力

城中村改造：扩围提速，补贴发放

好房子政策：产品力驱动，溢价去化双提升

（二）地方政策：因城施策，需求端放松

地方政策以因城施策为主，重点包括降低首付比例、放宽限购限贷、发放购房补贴等。如郑州、西安等城市放松限购区域，南京、苏州下调首套房首付比例至 20%，南宁、佛山等发放购房契税补贴。

三、投资分析

（一）开发房企：聚焦优质，关注弹性

优质房企特征：土储优、现金足、减值充分

1. 华润置地：总资产 11284 亿元，现金 1313 亿元，2020-2024 年累计减值 257 亿元，2024 年销售金额 2611 亿元，土储货值 8458 亿元，PE 6.93 倍，PB 0.64 倍。

2. 滨江集团：总资产 2591 亿元，现金 371 亿元，2024 年销售金额 1116 亿元，土储建面 880 万平，去化周期 3.7 年，PE 18.68 倍，PB 0.78 倍。

3. 信达地产：聚焦核心城市，资产减值充分，2024 年销售金额 3107 亿元，PE 19.95 倍，PB 0.49 倍。

投资逻辑：周期底部布局，核心城市率先回暖

（二）商业运营：永续现金流，估值修复空间大

股息率对比：商业公司估值低于 REITs 和债券

相关公司：华润万象生活、太古地产

1. 华润万象生活：投资物业价值 2712 亿元，2024 年租金收入 119 亿元，股息率 6.0%，PE 16.75 倍。

2. 太古地产：投资物业价值 2515 亿元，租金收入 57.72 亿元，股息率 5.9%，PE 17.05 倍。

（三）物业公司：现金流稳定，央国企估值修复

财务表现：现金流稳健，分红能力强

投资逻辑：红利资产属性，估值向中国国贸靠拢

四、风险提示

1. 政策效果不及预期：若房地产政策释放效果不足，居民购房信心修复缓慢，观望情绪加重。

2. 市场量价修复不及预期：新房销售持续疲软，房价下跌加剧房企现金流压力，债务违约风险上升。

3. 城中村及收储推进缓慢：资金支持不足或政策落地延迟，影响市场修复节奏，拖累房企销售回暖。