2025.7.22房地产行业观察

1. 行业现状与市场表现

近期房地产行业数据维持底部盘整态势，市场表现分化。2025年1-6月，全国房地产开发投资同比下滑11.2%，降幅较前期扩大0.5个百分点；新开工面积同比减少20.0%，但降幅有所收窄；销售面积和金额同比分别下降3.5%和5.5%，显示市场仍处于调整阶段。房价方面，6月70城新房价格环比下跌0.3%，同比跌幅收窄至3.7%；二手房价格环比下跌0.6%，同比跌幅为6.1%，其中一线城市二手房价格环比下滑0.7%，市场整体景气度下行趋缓但压力仍存。

2. 房企表现与业绩分化

截至7月18日，A股73家房企发布2025年上半年业绩预告，其中27家实现归母净利润为正，46家出现亏损。业绩预增或扭亏的房企共20家，占比27.4%，主要得益于产品力优势和资产转让等财务操作。例如，滨江集团、南都物业等6家房企净利润预增，14家实现扭亏。然而，业绩预减、首亏及续亏的房企占比高达72.6%，反映出行业整体盈利压力较大，部分房企仍面临债务和流动性风险。

3. 土地与销售市场

土地市场方面，2025年初至今全国300城宅地成交建面累计同比下滑5%，但溢价率持续上涨至11%，显示核心地块竞争激烈。中海、保利、绿城等头部房企拿地金额位居前列，行业集中度进一步提升。销售市场方面，7月12-18日，47城新房成交量环比下降6%，同比下滑9%；22城二手房成交量环比微增1%，同比小幅下降3%。分能级城市看，三四线城市新房成交环比增长18%，表现优于一二线城市，但整体仍处于季节性低位。

4. 政策环境与投资分析

三季度被视为政策发力的关键窗口期，长沙、湖北等地已出台购房补贴、公积金支持等政策，中央会议强调构建房地产发展新模式。

• 开发商：重点布局核心一二线城市、主打改善型产品且财务稳健的房企，相关公司建发国际、中国海外发展、滨江集团。

• 中介平台：受益于政策利好的贝壳，其二手房业务有望随市场活跃度提升而增长。

• 物管商管：相关公司华润万象生活，因其稳定的物管业务和商管龙头地位。

5. 风险提示

• 政策效果不及预期：若宽松政策未能有效提振市场信心，销售复苏可能延后。

• 区域分化加剧：三四线城市恢复力度较弱，缺乏棚改等政策支持，库存压力较大。

• 房企债务风险：部分房企债务违约可能引发市场恐慌，加剧行业流动性危机。