2025.8.7房地产行业观察

摘要

1. 现房销售规模现状：2015-2021 年现房销售占比下降，2022 年后上升，2025 年 1-6 月占比 35.5%，不同省份差异显著。

2. 现房销售制度历史复盘：分为早期、试点、风险倒逼、系统改革四个阶段。

3. 信阳和荆门拟全面推行现房销售新政：信阳为全国首个明确全面落实的城市，荆门有序推进，两地政策各有特点。

4. 现房销售制度案例（海南省）：注重政策叠加效应，短期影响有限，累计实施现房销售住房约 8 万套。

5. 现房销售的影响及未来发展：对市场多方面产生影响，短期引发供需重构，未来预售与现房销售并存，中长期推动行业转型。

6. 风险提示：配套政策落地不及预期、土地市场走势超预期、行业下行等风险。

一、现房销售规模的现状

1. 现房销售是指房企将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房出售，购房者交易后可迅速获得房屋占有、使用及产权转移；期房销售是房企在项目建成前预先销售，购房者按规划等要素决策，未来接收房屋。

2. 2015-2021 年，受房地产市场发展及期房预售制应用影响，现房销售占比从 23% 降至 10%。2022 年后占比持续上升，2025 年 1-6 月，全国新建商品房销售面积 4.59 亿平方米，其中现房销售 1.63 亿平方米，同比增长 12.5%，期房销售 2.96 亿平方米，同比下降 10.6%，现房销售占比 35.5%，较 2024 年全年提升 4.7 个百分点，市场份额逐步扩大。

3. 不同省份现房销售规模与占比差异显著。2024 年海南占比最高，达 67.9%，受益于较早推行现房销售制度；天津、黑龙江、吉林等占比较高，分别为 49.7%、45.5%、40.9%，受当地楼市不景气影响；全国 19 个省份占比低于全国平均水平，四川最低，仅 14.7%。

4. 长期来看，现房销售价格整体低于期房。2025 年 1-6 月，商品住宅期房均价 9652.4 元 / 平方米，现房 6334.5 元 / 平方米，现房低 34.4%。历年现房价格约为期房的 60%-75%，因部分现房为期房滞销盘或尾盘，存在瑕疵或区域需求不足，降价销售。

二、现房销售制度的历史复盘

1. 早期阶段（2000 年以前）：建国后住房市场起步晚，城市化加速使福利分房不适用。1994 年引进香港 “楼花” 模式，《城市房地产管理法》确立商品房预售制度，住建部发布《城市商品房预售管理办法》明确相关规定，预售制缓解房企资金压力，加快住房供应，成为主流销售模式。

2. 现房销售试点阶段（2000-2019 年）：2005 年央行报告建议取消预售制改现房销售；2010 年住建部首次明确鼓励推行商品住房现售试点，各地可制定管理办法。地方层面推进试点，2014 年上海一地块要求全装修现房销售，2016 年深圳一地块要求竣工并取得不动产权证后现房销售，苏州、南京等地跟进，试点对规范土地市场、引导房企理性拿地有积极作用。

3. 风险倒逼阶段（2020-2023 年）：2020 年疫情冲击使购房者担忧期房交付风险，海南 3 月规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售，5 月细化政策，成为首个省级全面推行的省份。2023 年全国住房城乡建设工作会议提出有条件地方可现房销售，住建部部长提出开展现房销售试点。随后部分城市推进，如河南以郑州、开封为试点，雄安新区取消预售实行现房销售。

4. 系统改革阶段（2024 年至今）：2024 年房地产市场深度调整，“保交楼、稳民生” 成核心任务。二十届三中全会决定提到改革预售制度，现房销售进入顶层设计。2024 年 12 月全国住房和城乡建设工作会议部署 2025 年重点工作，包括大力推进商品住房销售制度改革等。多地提及推进现房销售，如长沙、昆明等，部分地区出台配套支持政策，涉及房企金融财税支持、购房者支持等。

三、信阳和荆门两市拟全面推行 “现房销售” 新政

1. 2025 年 5 月 13 日，信阳住建局发布相关批前公示。在预售许可条件上，按 “新老有别” 原则，已取得施工许可证的项目按规定申报预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需主体封顶方可申报；新出让土地开发的商品房一律实行现房制度。在预售资金监管上，预售资金存入监管账户为网签备案前置环节，开发企业需在合同中注明监管账户账号，不按规定缴存将锁定网签备案功能，商业银行等需将贷款直接发放至监管账户，还对预售资金使用做出规定。在项目开发公司制上，细化规定，解决资金运作不规范等问题，对项目公司和企业总部有积极作用。

2. 2025 年 7 月 1 日，湖北荆门市印发相关政策措施，提出有序推进现房销售。对新出让的优质房地产开发用地优先采用现房销售模式，2026 年 1 月 1 日起，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。按 “新老有别” 原则，逐步提高预售门槛，2025 年 8 月 1 日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达建筑主体结构封顶。荆门曾为省内唯一现房销售试点城市，2024 年 4 月首批两个试点项目启动建设，建设速度快，实现 “拿地即开工” 等，销售情况良好，项目位置、户型、价格等有优势，审批流程提速。

四、现房销售制度的案例 —— 以海南省为例

1. 海南在健全现房销售制度体系上注重政策 “叠加” 效应。2020 年 3 月省委办公厅等印发通知，明确新出让土地建设的商品住房实行现房销售，成为首个省级出台相关政策的省份；5 月省住建厅印发通知明确限购及现房销售问题，同时完善配套政策和标准，出台一系列相关管理办法和技术标准。

2. 海南实行现房制度是因预售制度引发质量投诉、合同纠纷等一系列问题，为从根本上杜绝这些问题而改革。

3. 目前成果：自政策实施以来，全省新出让土地均实施现房销售，累计约 8 万套住房（含安居房）实施现房销售。实施效果显著，有利于解决预售制度带来的问题，保障购房者权益，防控市场风险，推动行业新技术新工艺发展。

4. 未来规划：不断深化工程建设项目审批制度改革，优化流程，推动 “拿地即开工” 等政策，加快项目建设和销售节奏，提供 “海南方案”。

5. 现房销售制度对海南市场短期影响有限。2018 年海南全域限购后市场回落，2020 年实行现房销售后，短期供给影响有限，2020 年新开工面积、销售面积和销售额下降，2021 年市场有所恢复。土地出让收入 2021 年下降，2022 年恢复。近期海南楼市受自贸港热潮等影响保持相对稳定，其经验有参考性，但因市场规模和地产类型差异，不可简单类比。

五、现房销售的影响及未来发展

1. 对房地产开发商：现房销售需竣工备案后才可销售，开发周期拉长、周转速度放缓，供应减少，加大资金和运营难度，对企业投资研判和产品运营能力要求更高，倒逼行业 “优胜劣汰”，加快低效中小房企出清。

2. 对地方政府：政策初期房企可能观望，政府或降低地价吸引拿地，土地出让收入和税收收入可能减少，地方财政压力加大。

3. 对金融机构：现房销售项目开发贷使用时间延长，购房者按揭贷款还款时间延后，资金风险加大，盈利能力可能减弱。

4. 对购房者：有助于修复信心，提高购房透明度，降低风险，提振需求，但开发商资金成本提高可能使购房价格增加。

5. 推进现房销售的阻力：增加房企经营压力，资本回报率降低，现金流管理压力大，可能引发系统性信用危机；抬高土地出让门槛，房企拿地谨慎，土地市场活跃度下降，影响复苏。

6. 总体而言，现房销售逐步推广将带来房地产市场深刻变革。短期内，引发供需结构深度重构，有助于库存积压严重地区去库存，政策先在库存高、去化压力大的低能级城市落地，未来预售与现房销售并存。中长期，推动行业向高质量发展转型，资本实力雄厚、产品创新能力卓越及品牌口碑良好的房企更具竞争优势，实力较弱的可能面临出清风险，行业集中度提升，还将带动相关配套产业发展升级。需要政府在规划、金融等方面给予政策支持，需关注配套政策及地方落地情况。

六、风险提示

1. 现房销售配套政策落地进程不及预期。

2. 土地市场走势超预期风险。

3. 房地产行业下行风险。