仓储物流：小幅以价换量，出租率现修复趋势

2025 年第二季度，仓储物流 REITs 底层项目平均出租率为 94.3%，环比提升 0.8 个百分点，同比提升 4.4 个百分点；平均租金水平为 52.4 元 / 平方米 / 月。从同项目口径看，平均出租率为 94.0%，环比提升 0.5 个百分点；平均租金水平为 38.7 元 / 平方米 / 月，环比下降 2.3%。

二季度整体呈现出租率回升的修复态势，但租户扩租意向谨慎，租约倾向更高灵活性、分阶段起租。部分具备稀缺性或较强硬件优势的底层项目，价格坚挺且租户粘性高；而产品同质化较高及供给相对饱和或有较大体量新增供应入市区域的项目，价格竞争仍较激烈。

出租率回升原因一是关税政策阶段性调整后，部分区域尤其是港口城市用仓需求修复；二是部分项目强化主动管理，以更灵活的租赁策略挖掘市场需求，以价换量效果较好。

消费基础设施：业态调改与首店经济体现管理溢价

2025 年第二季度，消费基础设施 REITs 底层项目平均出租率为 97.1%，环比提升 0.9 个百分点，同比下滑 1.3 个百分点；平均租金水平为 217.9 元 / 平方米 / 月，环比下降 3.9%，同比提升 5.0%（同项目口径亦是如此）。

当前品牌拓店意愿收缩，行业招商难度加大，存量竞争激烈，商业载体品牌招调频率上升。但已上市消费 REITs 因底层资产优质及头部运营商具备运营管理能力与品牌影响力优势，二季度运营端有诸多亮点，如聚焦主力店优化与业态升级、引入首店注入商业动能、强化运动品牌矩阵等。

二季度受季节性因素影响，消费业态呈淡季特征。客流方面，仅华安百联消费 REIT 披露数据，客流环比下滑 14.5% 至 542.35 万人次；出租率方面，7 只已上市消费 REITs 均保持在 95% 以上，易方达华威市场 REIT 出租率升至高位，华夏首创奥特莱斯 REIT 旗下武汉项目出租率出现波动；租金方面，持续分化，青岛万象城租金水平最高，华夏首创奥特莱斯 REIT 因联营模式占比高，出租率、租金双降。

保障房：配租型项目天然具备出租率、租金双稳定性

2025 年第二季度，保障房 REITs 底层项目平均出租率为 96.0%，环比提升 1.0 个百分点，同比提升 0.9 个百分点；平均租金水平为 54.0 元 / 平方米 / 月。从同项目口径看，平均出租率为 95.9%，环比提升 1.1 个百分点；平均租金水平为 59.8 元 / 平方米 / 月，环比下降 0.2%。

保障房与公租房、共有产权住房构成住房保障体系核心载体，在政策红利加持下，租金收入与出租率韧性较强，二季度已上市项目出租率几乎保持在 90% 以上。例如，中金厦门安居 REIT 接近满租状态，招商基金蛇口租赁住房 REIT 旗下林下项目出租率回升至较高水平且个人租户占比持续提升，中金厦门安居 REIT 底层项目租金单价稳中有升。政策类保障房整体稳定性有望延续，部分租金折让幅度较大的项目租金有上涨空间；市场化租赁项目运营表现或受区域市场供需及地产住宅价值下行扰动。

产业园区：出租率与租金双降，以价换量策略引发研发办公类园区竞争加剧

2025 年第二季度，产业园 REITs 底层项目平均出租率为 82.7%，环比下降 1.9 个百分点，同比下降 4.5 个百分点；平均租金水平为 71.35 元 / 平方米 / 月，环比下降 0.7%，同比下降 2.1%。从同项目口径看，平均出租率为 82.2%，环比下降 1.6 个百分点，同比下降 5.0 个百分点；平均租金水平为 69.15 元 / 平方米 / 月，环比下降 0.6%，同比下滑 5.1%。

二季度研发办公类园区市场竞争激烈，多数项目受宏观经济弱复苏与新增供给冲击，出现客户迁入自有物业、申请缩减租赁面积等现象。为应对竞争，部分项目下调租金单价，采取 “以价换量” 策略；国有背景产业园项目虽名义租金稳定，但去化信心不足，通过优惠措施让利，实际有效租金或持续下行。鉴于宏观经济环境压力，后续产业园招商及租金水平或处阶段性筑底阶段。

聚焦智能制造、高新材料的厂房类园区资产韧性较坚挺，相关项目出租率较高，如国泰君安临港创新产业园 REIT 出租率维持在 97.8% 的高位，国泰君安东久新经济 REIT 出租率小幅回升至 95.5% 等。

高速公路：季节性特征凸显，客货分化下韧性与弹性并存

高速公路行业车流量及收入季节性波动显著，二季度客运需求在部分节假日表现强劲，但易受季末极端天气扰动；三季度一般有暑期客运高峰；四季度货运需求往往增长；一季度受春节及寒假影响，探亲流与旅游流出行集中。此外，路网竞争、政府购买服务协议期限调整、极端天气等可能影响收益。

2025 年第二季度，多数高速公路 REITs 车流量环比下降，但同比恢复；通行费收入方面，货车同比表现（+1.3%）优于客车（-7.1%）。不同项目表现各异，如部分项目受路网调整影响，车流量及通行费收入同比下降；部分项目因通行条件改善等，车流量与通行费收入同比双增长等。

能源环保市政水利：业绩持续分化

能源板块已上市 REITs 涉及太阳能、水电、风电等，业绩受季节性自然条件、替代能源发电需求等影响持续分化。风电项目因二季度风资源改善表现较好；水电项目受丰水期、枯水期影响显著，二季度进入丰水期的项目发电量环比上涨；光伏项目受光照资源波动等因素影响，结算电量下降。

市政水利板块中，国泰君安济南能源供热 REIT 因采暖费收入季节周期性，二季度净利润亏损；银华绍兴原水水利 REIT 完成第二供水阶段供水协议签署，协议约定供水量与第一阶段持平且高于假设，原水价格与水资源费改税前相同。富国首创水务 REIT 底层项目产能利用率环比显著提升，但整体污水处理量不及去年同期；中航首钢绿能 REIT 生活垃圾处理量同比下滑近 12%，但环比提升 13%，发电量和结算电量同比有所降低。

风险提示

• 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致 REITs 二级市场价格波动。

• 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。

• 测算误差风险：文中相关 REITs 数据测算或存在计算误差风险。