2025.8.21房地产行业观察

摘要

• 地产板块持仓处于历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显。
• 地产股基金持仓处于历史低点，且 2025 年第四季度的基数压力会推动政策强化。
• 驱动因素包括基金持仓低位，地产股上涨增量资金需求低；全球政策周期形成协同效应，降息开启估值修复；2025 年第四季度高基数压力推动政策再释放，年内政策主要发力方向为降息、增加现房和土地收储资金支持力度、增加城市更新资金支持力度。
• 存在行业销售量价修复不及预期、2025 年第四季度地产政策不及预期、美联储降息不及预期等风险。

地产重仓股分析：持仓历史低位

1.1 房地产基金的数量和市值变化

• 持有地产股的基金数量近五年新低，2023 年上半年以来稳定在 200 个左右，主动基金是重仓地产股的主要力量，被动基金持有数量趋于稳定，固收基金持续下行，是减仓地产股最多的基金。
• 基金持有的地产股总市值缩水至历史新低，从 2020 年上半年的 141 亿元降至 2025 年上半年的 30 亿元，降幅达 80%，主动基金在持有的市值中占比达 80%。
• 地产股市值占比近五年来处于最低位，2025 年上半年达到 1.34%，与市场标配 1.22% 相差仅 0.12 个百分点，超配基金数量占比维持在 55% 区间。
• 2020 年以来地产股持仓轻重分化显著，大多数基金公司持有地产股市值小于 1 亿元，2025 年中报地产股持仓情况为历史冰点，各项数据均显著低于上轮历史低点 2014 年中报。

1.2 地产股分析

• 重仓持股总市值处于底部，从 2022 年一季度的 828 亿元降至 2025 年二季度的 256 亿元，下跌近 70%，且房地产相关基金持仓的头部效应显著。
• 将关注度拆分成 AH 两地来看，在高关注度的股票中，港股的重仓持有从 2021-2022 年开始出现，近年来市场关注度高的股票越来越多，而 A 股 2024 年以来高关注度的股票数量减少；中关注度的股票中，H 股和 A 股数量基本持平，港股近年受市场认可的 “弹性” 股票更多。
• A 股的持仓基金数量大幅下降，头部和小而美杠铃式持仓特点显著，保利发展、招商蛇口等持有基金数量减少，滨江集团和新城控股等小而美公司机构持仓数量显著上升。
• 和 A 股对比，港股前十地产股的基金持有数量维持稳定，2025 年上半年前十大众新进中海物业，中国海外宏洋和龙湖集团也是新进前十的港股公司，且港股物业股普遍被增持。

美国降息对中国地产股影响

2.1 2024-2025 年房地产股走势复盘

• 2024 年 4 月，山东百润置业控诉万科管理层谋取私利，带动地产板块大跌；随后港股地产股因美元大涨等因素开始飙涨；美国一季度 GDP 数据等影响下，AH 地产股双双开启上涨；中国政治局会议提及 “去化存量房产” 引发政策加码预期；美国非农和 CPI 数据增强美联储降息预期；中国多地取消限购等政策，但因无实质性落地，市场降到 2024 年 9 月冰点。
• 2024 年 9 月，美联储宣布降息，中国政治局会议提出 “止跌回稳” 政策定调，地产股大涨；2025 年 6 月，美联储无实际降息，降息预期弱化，中国地产股受 7 月政策预期带动但无实质政策；2025 年 8 月，美联储副主席鲍曼支持 9 月开启降息周期，中国申万房地产指数 8 月持续上扬。

2.2 美国降息为何能够影响房地产股的估值？

• 近年美联储降息和地产股波动有联动关系，美联储降息会减少人民币贬值压力，给中国降息打开空间。
• 降息利好基本面修复，能激发部分消费者的购房潜能，降低中国房企美元债的还债压力，促进中国房企基本面改善。
• 美联储降息会促使国际资本从美国市场流出，流向新兴市场（包括中国）的股票等资产。
• 美联储降息通过压缩海外融资成本、降低汇兑损失风险、改善再融资环境、稳定市场预期与信用修复等途径，缓释中国房企资金面压力，推动房企信用边际改善，进而影响中国地产股估值。

2.3 当前美联储降息可能性分析

• 2025 年 8 月，市场预估美联储在 2025 年 9 月有约 92.1% 降息的可能性。
• 美国经济数据走弱，非农就业数据连续低于预期，失业率呈上升趋势，物价指数刷新高位。
• 美联储主席鲍威尔及多名官员公开表示降息时机已成熟，暗示 2025 年可能启动两次降息，首次行动大概率在 9 月。
• 芝加哥商品交易所数据显示当前美联储有较高的降息可能性，9 月份有 92.1% 的概率降息 25 个基点。

2.4 中国降息的可能性分析

• 人民币即期汇率的走高为中国提供降息空间，面对美联储 9 月潜在降息，中国可以顺势调降利率的空间预估约为 10-20BP，以平衡外部压力与内部稳增长需求。
• 香港金管局实行联系汇率制，其基本利率直接挂钩美联储利率，美联储降息对香港地区降息的影响是制度性强制传导，实际效果受市场流动性和银行策略调节。

2.5 中美降息对地产股估值修复利好

• 中国降息 + 房地产政策加强有利于推动房地产基本面修复，房贷利率下调对月供占家庭月收入比重降低影响最大，能促进购房需求回暖。
• 降息能降低房企融资成本，缓解开发端资金压力，改善市场预期，吸引投资性需求入场，推动地产市场交易活跃度回升，助力行业景气度边际改善。

投资分析

• 2025 年第四季度地产板块进入关键博弈期，地产板块持仓低，下跌空间有限。
• 2024 年 9 月以来政策表态积极，销售基本面有所好转，但新开工和房地产投资完成额变化不大；2025 年 9 月对应 2024 年 9 月政策释放窗口，销售面积和销售金额同比增速将面临高基数压力，需要政策进一步呵护需求侧，年内政策主要发力方向为降息、增加现房和土地收储资金支持力度、增加城市更新资金支持力度。
• 配置上首选有长期逻辑，安全边际高的企业，受房地产供过于求现状牵制，销售总量创新高较难，但产业结构变化带来结构性机会，可关注 2025 年 9 月布局地产股的机会窗口，包括 “地产 +” 模式企业、城市更新主力企业、产业结构重大变化带来新机遇的企业以及防御性地产子领域企业等。

风险提示

• 行业销售量价修复不及预期；
• 2025 年第四季度地产政策不及预期；
• 美联储降息不及预期。