2025.9.23房地产行业收储一周年回顾

核心结论

• 政策重心转向：常规政策（降首付、降利率、放松限购）效果已近极限，2025 年第四季度政策发力点将主要集中在 “收储” 这一非常规工具上。

• 收储进展与瓶颈：收储政策已推行一年，土地回购在专项债支持下落地较快，但主要流向城投平台；存量房收储因长期资金短缺和项目盈利困难，落地规模有限。

• 未来关键：解决收储的核心在于提供更长期限的中央资金支持和优化地方平台考核机制，这将是决定政策效果的关键变量。

一、政策背景与转向

1. 政策活跃期开启

• 历史规律：自 2021 年地产下行周期以来，每年第四季度都是新政策集中出台的高峰期。

• 当前信号：2025 年 8 月，国常会强调 “止跌回稳”，北上深等一线城市放松限购，城中村改造提速，新一轮政策窗口期已打开。

2. 从常规到非常规政策的演变

• 常规政策失效：

• 工具：降低首付比例、下调贷款利率、放松限购和贷款限制。

• 问题：刺激效果边际递减，且目前空间已基本用尽。

• 非常规政策登场：

• 城改：政策和资金框架完善，但项目周期长、落地慢。

• 收储：见效更快，被视为当前更有效的着力点。

二、“收储” 政策详解

“收储” 即政府或指定机构收购市场上的存量房产和土地，以达到消化库存、稳定市场的目的。

1. 存量房收储

关键方面	具体内容
资金来源	保障性住房再贷款：央行提供，利率 1.5%，但期限仅 5 年，导致项目盈利困难。地方政府专项债：期限长（10-30 年），是更理想的资金来源，但额度有限，发行动力不足。住房租赁团体购房贷款：市场化资金，非增量资金。
收购价格	以 “保障房重置价格”为上限，通常为市场价的5-7 折 。但实际落地项目因各种因素，折扣多在8 折左右。
房源要求	偏好整栋现房，面积有严格限制（配租型 90㎡以下，配售型 120㎡以下），且对区位有偏好。
主要瓶颈	长期资金缺口：5 年期的再贷款与保租房长期运营的回报模式不匹配。项目匹配度低：政府的收储标准与房企的存量房源结构不匹配。

2. 土地回购

关键方面	具体内容
资金来源	主要依赖地方政府专项债。截至 2025 年 7 月末，拟使用专项债收购土地总金额已超 5000 亿元。
回购价格	按市场化评估，但会考虑土地成本。近年出让的土地回购折扣较高（2024 年为 9.4 折），早年积压土地折扣更大。
项目投向	80% 以上资金流向城投类地方国企，主要用于盘活资产和化解债务，对市场化房企的直接支持有限。
主要瓶颈	市场化程度低：未能有效作用于市场化房企的闲置土地，对新房市场的直接拉动效果不明显。

三、未来展望与投资机会

• 政策看点：预计 Q4 将出台措施优化收储机制，如延长资金期限、放松平台考核、增加专项债额度等。

• 市场影响：若收储政策有效落地，将为行业带来增量资金，打通供给端堵点，有助于稳定市场预期。

• 行业变化：在 “好房子” 概念引导下，房企竞争焦点转向产品力，能够通过收储置换库存、优化资产结构的企业将更具优势。

四、风险提示

• 政策执行和落地效果不及预期。

• 宏观经济和居民购房需求恢复低于预期。

• 行业融资环境进一步收紧。

• 供给侧改革导致行业出清，影响市场情绪。