2025.12.22 26 年度地产行业策略报告总结

一、核心观点

2025 年地产政策力度整体平淡，自 2024 年 9.24 起已连续五个季度无强刺激地产政策，主要因 2025 年出口强劲，经济增长任务完成较好，地产宽松政策延后。受此影响，2025 年下半年房价尤其是二手房价加速下行，亟需政策托底。2025 年 12 月中央经济工作会议明确 2026 年房地产工作要求为 “着力稳定房地产市场”，提出相关政策方向，并提及 “灵活高效运用降准降息”，2026 年可能迎来政策组合拳。预计 2026 年房地产核心指标降幅收窄，投资可关注优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台相关标的。

二、2025 年行业运行情况：仍在筑底

（一）新房市场

全国 30 城新房成交面积持续下行，截至 2025 年 12 月 6 日累计同比 - 10% 至 8077 万方，降幅较 2024 年收窄 14 个百分点，成交规模较 2021 年同期下降约 54%。2025 年 Q4 因地产政策缺位及 2024 年同期销售高基数，新房成交量下行压力加剧。价格方面，2025 年 10 月 70 城新房价格指数同比 - 2.6%，已连续 12 个月同比降幅收窄。

（二）二手房市场

2023-2025 年二手房成交量连续三年同比正增，18 城二手房成交套数由 2022 年的 55 万套增长至 2024 年的 81 万套，2025 年截至 12 月 6 日累计成交 74 万套，同比 + 1%。与此同时，二手房价格持续下降，一线城市二手房房价自 2021 年以来平均累计跌幅达 38%，其中北京 - 36%、上海 - 36%、广州 - 38%、深圳 - 42%。

三、2026 年行业展望

（一）政策面：有望迎来组合拳

• 降息、房贷贴息：本质是降低购房者实际利率，重塑房价底部支撑。2024 年 5 年期 LPR 累计下调 60BP，2025 年仅 5 月降息 10BP，2026 年降息预期提升，但下降空间或有限；房贷贴息的效果关键取决于贴息幅度与周期长度。
• 深化公积金改革：2025 年多地已优化公积金政策，后续若在使用用途、资金管理等方面实现突破并扩大推广范围，公积金池剩余资金或可推动房地产市场企稳回升。
• 核心城市限购进一步松绑：2023 年以来核心城市限购持续放松，2025 年北上深先后放松非核心区限购，2026 年需关注北上深核心区域限购松绑政策。
• 优化收储类政策：2025 年多地发布收储计划，但进展受价格、资金等制约。2026 年需关注收储类政策在收购机制调整、资金支持、利率补贴等方面的突破。
• 优化城中村改造政策：2025 年相关政策明确不搞大拆大建，目前仅高能级城市核心地段优质改造项目符合要求。2026 年关注是否有中央财政补贴资金缺口及央行大量投放 PSL 支持城中村改造。

（二）核心指标预测

• 销售端：2026 年销售继续筑底，降幅收窄。预计销售面积 8.07 亿㎡，同比下降 8.0%；销售均价继续下探但降幅收窄至 1.0%，全年销售金额同比下降 8.9% 至 7.67 万亿，或有望出现单月同比转正。
• 供给端：新开工面积方面，核心城市土地投资形成一定新开工潜力，但其他城市库存量大、现房销售占比提升，预计 2026 年新开工面积同比下降 12.3% 至 5.25 亿㎡；竣工面积受前期开工走弱及保交楼进入尾声影响，预计 2026 年同比 - 15%。
• 投资端：2026 年房企拿地维持谨慎，土地购置费下滑，施工面积继续下降，工程款平均造价下滑，预计开发投资额同比下降 8.5% 至 7.8 万亿，降幅收窄。

四、投资方向

在房地产 “止跌企稳” 叙事未持续强化或确认前，板块难现明确趋势性行情，但可把握政策预期引发的机会，以下三类标的或有超额收益：

• 优质开发商：历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分、涉及优质非房业务。
• 商业地产运营：购物中心行业存在马太效应，头部商场增长稳健，轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性。
• 房产经纪平台：平台化发展形成规模和品牌优势，议价能力较强，政策兑现或市场复苏后，经营杠杆将带来较大业绩向上弹性。

五、风险提示

• 地产逆周期政策不及预期，可能导致行业进一步下行，影响开发商周转能力和盈利能力。
• 假设条件变化，如政策力度、购房者信心恢复节奏、商品房均价及去化等假设改变，可能导致预测及测算结果出现偏差。
• 房企信用风险进一步扩大，个别房企债务违约可能拖累整个板块表现。