2026.2.3房地产行业观察

1、近期部分城市市场成交呈现一定回暖态势，但不宜将此简单理解为市场已触底企稳。当前阶段，两类政策可能产生积极影响：一类是降低购房资金成本的措施，如降息、贴息等；另一类是直接投放资金的方式，例如房屋收储、拆迁安置以及对负债企业和居民主体的支持等。2026年房地产相关政策的实施强度值得留意。

2、“三道红线”约束的放松，并非意在推动房企融资松绑后大幅增加杠杆与投资强度，而是市场调整到一定阶段的自然趋势。

具体事件评述：

“三道红线”逐步淡出，反映其政策目标已基本达成。行业正从过去高负债、高杠杆、高周转的模式转向更注重质量的发展路径，监管重心也从防范债务风险转向稳定市场预期。

据多家媒体报道，部分房地产企业已不再被要求按月上报“三道红线”相关数据，仅少数出险企业需向所在地的风险处置专班定期汇报资产负债率等关键财务指标。“三道红线”原指：剔除预收账款后的资产负债率超过70%、净负债率高于100%、现金短债比低于1倍的企业融资将受到限制，并依据触线情况实行差异化的债务规模管理。

从当前行业状况看，“三道红线”的实际影响已显著减弱。对于面临资金困难的房企，其融资渠道依然受限；对于财务相对稳健的国企开发商而言，尽管“三道红线”取消提供了一定的杠杆空间，但在新房销售持续收缩、国资委对国有房企负债存在要求以及企业自身财务纪律等因素影响下，短期内明显增加杠杆的可能性较低。

“三道红线”的淡出是市场发展到当前阶段的自然结果，相关报道也在此时进一步传递出稳定预期的信号。

市场表现：第5周房地产板块指数表现弱于沪深300指数。申万房地产指数周度上涨2.2%，相对沪深300指数的收益为-2.3%。

销售情况：第5周新房销售量较第4周有所上升，二手房销售则小幅下降。30个城市新房成交面积为141万平方米，环比增加23%；年初至今累计同比减少24%。18个城市二手房成交1.7万套，环比减少2%；年初至今累计同比增加14%。

展望与方向

2026年开年以来，稳定市场预期的信号持续释放，年内存在推出更强政策组合的可能性。今年相关政策推进的节奏与力度值得留意，其出台时机可能与基本面变化形成互动。布局时机可考虑提前。

以下三类企业可能具备相对表现潜力：

1、资质较好的开发商：历史负担较轻、已在或积极转向核心城市布局（这些区域销售增长预期较高、项目利润率可能逐步改善）、资产减值计提较为充分（利润端压力相对可控）、并涉及具有潜力的非房地产业务（为长期发展提供可能）。

2、商业地产运营企业：购物中心行业呈现集中化趋势，头部运营者在经济波动中仍保持稳定增长。轻资产模式的商业管理业务则兼具安全性、成长性与持续收益特征。

3、房产经纪服务平台：平台化发展有助于形成规模与品牌优势，增强议价能力。若政策落实或市场回暖，其经营杠杆可能带来较大的业绩提升空间。

风险提示

房地产逆周期调节政策效果可能低于预期；销售可能出现较大幅度下滑；房企信用风险仍有加剧可能。