2026.2.4房地产行业观察

从长期视角审视2025年香港房地产市场表现，该年度私人住宅成交量同比增长21%，达到自2013年以来的第二高位，并已连续两年保持增长；价格指数自3月触底后，连续三个季度呈现企稳回升态势，较底部回升4.8%，全年累计上涨3.3%；租金指数全年上涨4.3%，已超越2019年水平，创下历史新高。此轮复苏表现出明显的“成交量领先于价格”的特征，成交量处于历史较高水平，而房价较2021年9月的历史峰值仍有约25%的差距，大致处于2016年第三季度的位置。

对比1997-2003年与2021-2025年两轮下跌周期，前者属于“资产泡沫破裂伴随本地金融危机”所致的极端信用收缩，后者则主要反映“估值回调与宏观利率变化”的影响。由于成因不同，两者在调整时长、下跌幅度及市场冲击等方面存在差异：前一轮调整周期长达69个月，跌幅达66%；后一轮周期为42个月，跌幅为28%。

2021-2025年的调整周期相对温和，且当前复苏阶段“政策、利率、需求及内地红利”等因素的共振强度弱于2003年。因此，中期内香港房地产市场的复苏幅度预计将不及2003-2008年的修复水平。判断短期复苏态势能否延续，需持续留意后续宏观环境与利率走势的不确定性。

2025年香港楼市止跌企稳的主要原因包括：需求端政策有所放宽，主要体现在高利率与价格下行压力下，采取“撤销楼市调控措施、放宽按揭限制、推出人才置业优惠、实施针对性减税”等举措，核心目的在于降低交易成本、释放政策优惠，以支撑刚性需求及新来港人才的购房预期。

租金回报率已超过房贷利率：香港私人住宅租金已恢复至甚至超过2019年高点，带动租金回报率显著回升。同时，5月香港银行同业拆息大幅下降引致房贷利率走低，形成租金回报率高于房贷利率的局面，从而推动成交量上升与房价止跌，成为本轮市场企稳的主要传导路径。

人口流入与收入增长提供需求支撑：截至2025年上半年，香港常住人口增速已环比转正，各类人才计划有效扭转了此前连续三年的人口净流出趋势。2024年及2025年上半年，内地买家在香港私人住宅交易中的占比分别为25%和24%，远高于2021-2023年间的比例。此外，自2023年底以来，香港家庭月收入中位数维持在约3万港元的水平，较2021-2022年提升约10%，收入改善也为需求提供了基础支撑。

对内地市场的参考意义。当前内地房地产市场的调整可概括为“长期需求拐点与短期信用收缩”共同作用于供需两端，并在预期转弱与负向循环中被进一步放大。因此，与香港两轮调整周期不同，内地本轮调整可能历时较长，但跌幅预计不会达到1997-2003年香港市场的程度。香港市场的企稳经验可提供以下参考：1）目前内地大部分限制性购房政策已放宽，但在交易税费减免方面仍存在一定空间；2）利率传导机制有待进一步畅通，核心城市租金收益率与按揭利率之间仍存在较大差距，且呈现“租金与售价同步下行、但售价降幅更大”的特点；3）短期供给收缩对市场的影响存在滞后效应，长期需推进“保障房与商品房”双轨体系建设；4）房地产市场实现长周期转折，除依赖短期政策与供需预期的调整外，还需与居民偿付能力及整体经济发展水平相适应。

需注意的风险包括：宏观环境走弱、房贷利率上升、需求收缩以及政策转向等可能带来的影响。